Comment vérifier le prix de réserve d'un bien ? ——La logique derrière les prix de l'immobilier du point de vue des points chauds sur Internet
Récemment, le marché immobilier est redevenu le centre de discussions animées sur Internet. Qu’il s’agisse d’ajustements politiques, de fluctuations régionales des prix de l’immobilier ou de changements dans les attentes psychologiques des acheteurs de logements, cela a déclenché de nombreuses discussions. Cet article partira des sujets d'actualité des 10 derniers jours, combinés à des données structurées, pour analyser comment déterminer le prix de réserve d'un bien immobilier.
1. Trier les sujets d'actualité sur Internet (10 derniers jours)
| Classement | sujets chauds | Popularité des discussions | objectif principal |
|---|---|---|---|
| 1 | Les politiques de restriction d’achat assouplies dans de nombreux endroits | 950 000+ | L’impact des politiques sur les prix de l’immobilier |
| 2 | Les taux d’intérêt hypothécaires continuent de baisser | 780 000+ | Modifications des coûts d’achat d’une maison |
| 3 | Forte hausse des annonces de maisons d’occasion | 650 000+ | offre et demande du marché |
| 4 | Les sociétés immobilières intensifient leurs efforts de promotion | 520 000+ | Stratégie de tarification des développeurs |
| 5 | Prolongation du projet pilote de taxe foncière | 480 000+ | frais de détention à long terme |
2. Cinq dimensions fondamentales pour déterminer le prix le plus bas de l’immobilier
1.Comparaison des données de transactions régionales: En comparant les prix de transaction et les prix d'inscription dans la même zone au cours des trois derniers mois, on peut trouver la véritable acceptation du marché.
| ville | Prix d'inscription moyen (yuan/㎡) | Prix de transaction moyen (yuan/㎡) | taux de propagation |
|---|---|---|---|
| Pékin | 68 500 | 62 300 | 9,0% |
| Shanghai | 72 800 | 67 900 | 6,7% |
| Canton | 45 600 | 42 100 | 7,7% |
| Shenzhen | 75 200 | 69 800 | 7,2% |
2.méthode de calcul du coût: Le prix de revient du promoteur comprend généralement des facteurs tels que le terrain, la construction et l'installation, les taxes et les frais, et peut être utilisé comme résultat à titre de référence.
| Élément de coût | Proportion | Descriptif |
|---|---|---|
| coût du terrain | 40-60% | Prix d'enchère, d'enchère et d'inscription + taxe sur les actes de propriété |
| Coûts de construction et d'installation | 25-35% | Y compris les normes de décoration |
| impôts | 10-15% | Taxe sur la valeur ajoutée/taxe foncière majorée, etc. |
| profit | 5-10% | Bénéfice net du développeur |
3.Taux de retour locatif à l’envers: Le fait qu'une propriété soit surévaluée peut être jugé par le rapport loyer/vente. La ligne d’alerte internationale est généralement de 1 : 300.
| ville | Prix moyen de l’immobilier (yuan/㎡) | Loyer mensuel (yuan/㎡) | rapport loyer/vente |
|---|---|---|---|
| Pékin | 62 300 | 85 | 1:733 |
| Shanghai | 67 900 | 92 | 1:738 |
| Canton | 42 100 | 65 | 1:648 |
| Shenzhen | 69 800 | 88 | 1:793 |
4.évaluation de l'impact des politiques: Des politiques telles que de nouvelles politiques de fonds de prévoyance pour le logement et l'assouplissement des restrictions d'achat récemment introduites dans de nombreux endroits ont directement affecté la demande d'achat de logements et le soutien des prix.
5.indicateur du sentiment du marché: Selon un sondage de l'opinion publique sur l'ensemble du réseau, l'attentisme actuel des acheteurs de logements représente 63 % et les projets promotionnels des promoteurs ont augmenté de 42 % d'un mois à l'autre.
3. Suggestions pratiques : Comment trouver le prix le plus bas
1.Créer un système de coordonnées de prix: Recueillir au moins 10 cas comparables dans le même secteur et éliminer les 20 % de valeurs extrêmes les plus élevées/les plus basses.
2.Surveillez les offres spéciales: Les saisies immobilières et les propriétés en vente urgente reflètent souvent les résultats financiers du marché. Les prix des transactions de saisie récentes sont généralement inférieurs de 15 à 25 % au prix du marché.
3.Stratégie de suivi dynamique: Il est recommandé d'utiliser les fréquences de surveillance suivantes :
| Dimensions des données | Fréquence de mise à jour recommandée | indicateurs clés |
|---|---|---|
| Prix affiché | quotidiennement | Proportion de maisons à prix réduits |
| Prix de transaction | hebdomadaire | Espace de négociation |
| politique | en temps réel | Restrictions d’achat/modifications de prêt |
| terre | mensuellement | Taux d'enchères infructueuses |
4. Prédiction des tendances futures
Sur la base des performances actuelles du marché, on s'attend à ce que le prix le plus bas des logements dans les villes centrales soit supérieur de 8 à 12 % aux prix existants, et que la marge d'ajustement dans les villes de deuxième et troisième rangs puisse atteindre 15 à 20 %. Il est recommandé aux acheteurs de maisons de se concentrer sur la période de fenêtre de prix précédant la traditionnelle haute saison des ventes au quatrième trimestre.
Dernier rappel : le prix de réserve de l'immobilier est un concept dynamique et doit être évalué de manière globale en conjonction avec les politiques macroéconomiques, l'offre et la demande locales et les conditions financières personnelles pour éviter de passer à côté d'un logement convenable en recherchant simplement des « prix absolument bas ».
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